mercoledì 19 Giugno 2024

Affitti brevi, Donato Cella: «Imporre limitazioni non è la soluzione»

Limitare o meno gli affitti brevi in Italia? Questa soluzione locativa viene additata in certi casi come la causa del caro affitti o della carenza di soluzioni a lungo termine, soprattutto nelle grandi città a forte vocazione turistica. Cerchiamo di fare un po’ di chiarezza con Donato Cella, founder di Easylife.house, portale specializzato nella gestione di affitti brevi

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Già da qualche tempo si discute se limitare o meno gli affitti brevi in Italia. Questa soluzione locativa, infatti, viene additata in certi casi come la causa del caro affitti o della carenza di soluzioni a lungo termine, soprattutto nelle grandi città a forte vocazione turistica. Tra le soluzioni avanzate anche un disegno di legge del ministero del Turismo. 

Per cercare di fare un po’ di chiarezza sulla questione e provare a ipotizzare delle possibili soluzioni abbiamo parlato con Donato Cella, founder di Easylife.house, portale specializzato nella gestione di affitti brevi. Dall’inquadrare la tematica fino all’esame di possibili soluzioni per risolvere, almeno in parte, i problemi, ecco l’opinione di un addetto ai lavori.

Affitti brevi: cosa intendiamo quando parliamo di questa tipologia?

«Per affitti brevi si intende affitti che vanno da 1 fino a un massimo di 30 giorni. Sono affitti che non prevedono la registrazione di un contratto, mentre al di sopra di quella soglia serve un contratto registrato con tutti i crismi dei contratti a lungo termine. Negli affitti brevi, invece, si mette a disposizione l’appartamento per gli ospiti dotato di lenzuola, asciugamani e pulizie e quindi differiscono principalmente dagli affitti tradizionali solo per la durata».

Questo tipo di contratto è criticato come responsabile della diminuzione degli affitti a lungo termine.

«Se prendiamo gli appartamenti destinati ad affitti brevi solo su Milano e Roma, la percentuale per questa tipologia è circa il 2 o 3 per cento del totale. Se guardiamo il centro di Milano in alcune aree, i prezzi degli affitti sono sempre stati alti. In più, gli affitti brevi a Milano non si concentrano in zone periferiche o dove ci sono concentrazioni di lavoratori o di studenti, almeno per quanto riguarda la nostra società.

Inoltre, nei centri storici, soprattutto in città come Firenze o Venezia, così come anche a Roma, avere appartamenti in affitto breve ha un effetto positivo per quanto riguarda il patrimonio immobiliare. Perché normalmente chi fa questo tipo di attività deve risistemare le case. Quindi rivaluta e riqualifica un patrimonio immobiliare che altrimenti andrebbe dissolto pian piano. Da ultimo, gli affitti brevi in centro hanno un indotto elevato. Portano tanto turismo di cui beneficiano anche le attività commerciali come ristoranti, bar e negozi». 

Perché i proprietari decidono di ricorrere di più ad affitti brevi che a quelli tradizionali?

«Il motivo principale è che l’affitto breve dà una certezza superiore per quanto riguarda l’incasso e permette di avere l’appartamento sempre a disposizione. Non ha i problemi di insoluto, come può capitare per l’affitto a lungo termine. La motivazione economica è vera, ma non sempre. Io stesso, quando alcuni clienti mi propongono case in certe zone dico che non va bene, perché ritengo che l’affitto breve lì non vada bene. Quindi l’aspetto economico diventa secondario rispetto alla flessibilità, alla sicurezza dell’incasso e alla possibilità di avere a disposizione l’immobile».

Cosa pensa della proposta di legge di cui si è parlato negli ultimi tempi?

«Nella legge di bilancio sono stati presi un paio di spunti dal decreto del ministro Santanchè. In particolare hanno inserito il Cin, che è il Codice identificativo nazionale, sostituendo i vari Cir regionali in modo tale da renderlo unico in tutta Italia. In più, l’altra norma che hanno inserito è l’applicazione della cedolare secca al 26 per cento per chi ha più di due immobili affittati in questo modo. Le altre indicazioni prevedevano un pernottamento minimo di due notti e delle regole su alcune dotazioni minime all’interno. Per quanto riguarda il minimo di due notti, personalmente, non incide sulla nostra attività perché proponiamo già come minimo tre notti. Siamo un po’ una mosca bianca. 

Inoltre, avevano anche previsto di ridurre il numero degli appartamenti su cui si poteva applicare la cedolare secca. Tutto sommato sono norme accettabili, però l’importante è che servano per far emergere il nero e chi fa le cose in maniera irregolare. Sicuramente non servono a combattere l’emergenza abitativa che viene tanto sventolata dai sindaci delle grandi città». 

In quel caso, quali potrebbero essere le soluzioni?

«Per far quello la mia ricetta sarebbe di facilitare gli sfratti e creare un rating per chi è un cattivo pagatore, un po’ come succede per le banche. Sicuramente un’altra cosa da fare è incentivare l’edilizia convenzionata e sfruttare anche appartamenti che non sono utilizzati».

Come si potrebbe arrivare a un equilibrio del sistema?

«Sono sempre dell’idea che il mercato si autoadatta. Se si mettono dei vincoli poi sia la domanda che l’offerta trovano dei modi per poterli aggirare. Quindi a un certo punto il mercato troverà un punto di equilibrio da sé. Un equilibrio che troverà un punto massimo oltre il quale anche in città come Roma, Firenze e Venezia non sarà quasi più conveniente fare l’affitto breve perché c’è tanta offerta. 

Come succede anche in America, arriveremo a un punto in cui si ridurranno gli appartamenti in affitto breve che andranno per il lungo termine. Questo, però, se ci saranno delle norme che tutelano l’affitto lungo, perché ci sono persone che oggi preferiscono tenere le case vuote piuttosto che affittarle. È questo il vero tema. Quindi, intervenire sulla libertà economica della persona non penso sia corretto, anche perché non si capisce come mai bisogna favorire una tipologia rispetto all’altra».

Si parla anche di esempi esteri come in Spagna e in Olanda.

«Purtroppo, dal mio punto di vista, quelli non sono bellissimi esempi. Lì si è abbastanza limitata la libertà economica e messo dei vincoli abbastanza stringenti. Non siamo né la Spagna né l’Olanda, abbiamo bisogno di turismo in tante città. Si può trovare una via di mezzo, con delle aree dove non si possono fare affitti brevi, ma che siano adatte per il lungo. Limitare il centro di Milano, ad esempio, non ha molto senso perché il centro delle città è già popolato da un certo tipo di persone. Quindi non è bloccando il centro di Milano che i prezzi degli affitti si abbassano. Inoltre, sono appena reduce da una fiera a Barcellona. Lì, poi si è aperto un mercato secondario di case vacanze andando così verso il medio termine. Quindi, in qualche modo il mercato si adatta. Invece, secondo me, adottare soluzioni estreme non è la soluzione».

Gli affitti brevi potrebbero aiutare a rilanciare i piccoli borghi?

«Certo. Fare una campagna per questo tipo di attività potrebbe sicuramente funzionare. Penso che gli affitti brevi siano davvero un volano per l’economia italiana in generale. Sia per i piccoli borghi così come per alcuni centri storici. Se vogliamo davvero facilitare il lungo termine le restrizioni non aiutano, ma anzi sarebbero un danno perché aumenterebbe solo il costo per i turisti a vantaggio di pochi. Sarebbe davvero un peccato e una misura miope limitare questo tipo di attività».

Articolo aggiornato in data 14 Gennaio 2024
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